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[原]东莞的公交车

Posted By shilongtown on 2008-04-04

由于工作的关系,本人经常坐公交车往返于石龙到南城。对东莞的公交车服务,我有如下莫道不消魂体会:
首先,公交线路不合理。由于东莞特有的行政结构,镇区之间相应造成“交通障碍”,比如榴花车站到南城车站,全程只是两元。但石龙直接到南城车站却要7元。熟悉东莞地形的人都知道,石龙西湖离榴花车站却如此相近。只因为榴花车站是属于东城半夜凉初透管理的,而西湖客运站是属于石龙的,两个站属于不同的镇区,交通成本就大大增加了。再如,西湖到茶山增步,路程本来是非常短的,公交线路却设计得非常长,这个也理解了,因为要搭乘更多的客人,但问题是:公交路程增长了,车费却要乘客埋单,这一点也是东莞镇区公交的特色吧。既浪费了乘客的时间,又要付更多的钱。之前西湖到茶山是2。5元的,现在升到4元,全程说是15公里,但走了很多弯路才到增步的。之前我经常去茶山的,现在公交费用上涨得那么厉害,一来一回都要八元,真的好过去抢。
其次,东莞公交的特色就是车未停稳就叫人上车。这个在东莞来说非常普通,就算老人下车也不例外,一句“快点、快点”,搞到我每次下车都神经兮兮的。在广州,人家同样是有很多的公交车,但是他们公车司机却非常敬业的,每一站都会自觉停稳下来,才让旅客下车。这可能与东莞的公交公司挣抢生意有关,私人承包的线路更加严重,用对讲机互相通信,以便能抢到更多的旅客。在东莞镇区也能见到这种现象,之前石龙公交公司与茶山公交公司也在线路问题上有争执。两边司机也各自比试实力。这样的结果就是,乘客坐车提心吊胆,坐车非常危险。
再次,公交乘务员及司机的素质有待提高。对于东莞这样特殊的城市来说,东莞的形象很大一部分败坏在公交上。很简单,外地来东莞出差的人会有机会坐到东莞的公交,享受到他们的“服务”,感受到东莞公交的恶劣。建议要增强司机及乘务员培训,文明服务,服务文明,让大家更加喜欢东莞。

[原]"东莞现象"背后的文化因素

Posted By shilongtown on 2007-02-04

广东东莞十年来酒店业以令人吃惊的速度迅速发展,目前拥有九十五家星级酒店,其中五星级酒店十五家,是五星级酒店拥有量仅次于北京和上海的中国城市。中国酒店业专家称此为“东莞现象”。

“东莞现象”的特征:1.以外向型经济为依托 2.以民营资本为投资主体 3.以商务娱乐休闲为主要特征 4.享有价格竞争优势

"东莞现象"背后的文化因素分析:首先,东莞人敢为人先,就是走前人没走过的路,做前人未做过的事,不断进行创造性的实践.敢为人先,至少有三方面的内涵:一是敢于冒险,二是善于变通,三是勇于创新.这也正是东莞人所具有的精神.当外界人士争论东莞是否适合发展星级酒店时,低调的东莞人"不争论",他们信奉"实践得真知"这句名言.其次,东莞民营资本纷纷投资酒店业与东莞人的务实精神是分不开的,因为投资酒店可以立竿见影,而投资高新科技等产业就没有那么明显.最后,东莞各镇区的人从来不回避竞争,在竞争中进步,在竞争中发展.东莞酒店遍布32个镇区,与东莞独一无二的行政特色密不可分--32个镇区,32路诸侯,形成了32个中心.每个镇区都不愿输给其他镇区,各镇区的星级酒店建设也如此.于是,你能建三星级酒店,我就能建四星级酒店,你能建四星级酒店,我就能建五星级酒店。结果,造成东莞星级酒店在各镇区遍地开花,缺少规划和统筹.

[原]广州—东莞双城体验记

Posted By shilongtown on 2007-01-31

昨天,为了配电脑,我又一次到了广州。之前,我经过几次广州,每次都是匆匆而过。这次,我感受到了一个真实的广州。
13点12分在石龙上了准高速列车,半个小时就到了广州东站,然后坐两块钱地铁到广州电脑城。到达此行目的地。说干就干,我那叔叔很快就帮我装好了电脑。看人装电脑确实简单,自己动起来却费劲,特别是装那些软件。不过,在现代社会,会搞电脑已经成为一种很不错的技能。
想不到,广州的公交车会那么拥挤,特别是早上八点和下午下班那段时间。我叔六点下班,跟他搭公交回家,一路上挤满了人。车上喇叭不停地提示道:“乘车时请不要打磕睡,以防被人割破衣袋盗窃!”提示声每次都放两遍,第一遍是普通话,第二篇广州话。早上等公交,排成长队,人还是那么多。广州的公交车费一般都是两块或者一块钱。通常,有空调的公交车票两块,无空调的一块。公交的路程很远,中间经过的站也多,一段比较短的路程却花上了20分钟。因为车多,广州的交通灯要等很久。在广州市区,有私家车出行并不一定占据优势。
广州人,本地外地的,很多都是靠公交出行的。广州现在禁摩,街上真的很少见到摩托车。车多,人多,楼房多,来形容广州再恰当不过。现在,还多了一个,房价贵。在东莞,20万左右的房已经很宽大了,在广州你却只能买面积比东莞小一半的商品房。广州人走路是走得比较快的,他们行色匆匆,不是在上班的路上,就是在回家的路上。
广州空气的污染似乎比东莞更严重,特别是车的废气排放,非常厉害。在体育中心附近走一走,觉得空气中弥漫着一股刺激味,特别难受。
不喜欢广州,因为习惯了慢节奏的生活。在东莞,不是人等车,而是车等人。广州却相反。东莞的生活节奏比较温和,抒情式地生活。在东莞,搭公共汽车的绝大多数是外地人。广州却不分外地本地,本地人一样搭公交。
天河那几间超市如天河城、正佳广场卖的很多都是高档货,衣服多数是几百块钱以上的。在正佳广场七楼,那里有很多电动游戏玩。这次用了18块钱换了18个硬币,开了六枪,得了一个QQ公仔。很漂亮,不过就是不够大。如果可以连续开中两枪,六个可乐瓶都掉下来的话,就可以换一个很大的公仔,而且是很CUTE的那种哦。玩的时候很过瘾,特别是你开到两个汽水瓶都掉了,还有一个没掉下来,但你又想拿一个比较大的公仔,这会诱惑你去买硬币。不过听那管理员在说,我那QQ公仔原价是30元的,算我好幸运,18块钱就可以换取一个。其实我觉得,我的幸运并不是我一个人的幸运,至少其他人开了很多枪,花了很多钱,我才能得到那个QQ公仔啊。要知道,要想庄家亏本是多么不可能的事。
东莞的超市没有广州热闹。说句不好听的话,东莞超市卖的是便宜货,广州卖的是真才实料。在广州的超市,你可以见到很多漂亮的美眉,她们穿衣打扮很潮流,身材亦都好正。在东莞,外地美女似乎都住在别墅里,不肯出来SHOW一下。本地美女似乎少之又少,不知道为什么呢。
东莞几乎每个镇区都那么多民工,几乎每个镇都是中心。他们很多工作在镇区,居住在镇区。因此,东莞没有中心,它不需要中心。广州的人口绝大部分集中在市区,人多为患,工作生活压力都大。因为太多人搭公车,广州的公交车似乎不愁客不来。东莞的工厂分散在广州,这一点不象广州,这也是造成广州市区那么多人的其中一个重要原因吧。想想还是东莞好,至少不用逼公交车,住房又宽大,价格又适宜,空气现在变好了。
广州,我一次次逃离,只因为广州越变越陌生。
其实广州市区应该设入城市准入门槛的,或者调整一下产业结构,向增城、花都转移劳动密集型产业。将一大部分低素质人口转移出去,相信广州会变得更美好一些。
而东莞,注定是民工的汇聚地。几万家低技术的劳动密集型企业在不久的将来,仍然驻扎在东莞,民工自然会留在那里。
而东莞的交通,算上发达,但始终不能像广州那样,方便快捷。东莞的公交费用高。因为本地人很少人坐公车,另一方面民工都集中在镇区工作,踩单车上班都行。
谈到将来,广州人会离开广州的,去惠州买房或东莞,享受不同城市带来不同的感觉体验。
东莞人亦都会逃离东莞,去中山或惠州居住,体验环境优美的小村庄。

[原]东莞城市精神

Posted By shilongtown on 2007-01-18

[转]千年老镇石龙古风荡荡

Posted By shilongtown on 2006-12-13

星罗棋布的老街咿咿呀呀的粤曲丝丝袅袅的茶香精编细绕的竹器

  千年老镇石龙古风荡荡



  深圳商报记者王海荣/文深圳商报记者薛云麾/图



  一条江,硬是左绕右穿地将一块弹丸之地分成了三部分,地处东江下游的石龙镇本来就不大,10.38平方公里的土地面积,在东莞乃至广东,都算得上是最小的镇。但它却是一个拥有900多年历史的古镇,是中国近代历史上与广州、佛山、陈村齐名广东四大名镇之一。在最近由国家统计局组织的全国综合发展水平1000强镇评比中,它硬是凭着小小的身影挤进了前20名。



  用“精致”来形容石龙毫不为过,星罗棋布的老街,咿咿呀呀的粤曲,丝丝袅袅的茶香,精编细绕的竹器玩意,气势雄浑的龙舟文化,麻将声、吆喝声、笑骂声、窃语声、锣鼓声、戏水声,声声入耳,一派岭南市井的热闹景象。



  这份精致的感觉让人留恋,以至于与出外闯荡江湖获取功名相比,石龙人似乎更愿意留在家乡光宗耀祖,享受着生活的乐趣,“穿着拖鞋就可以到对面街的林叔家叹茶打麻将了,够噻方便。”



  小小的石龙镇被东江分成了三个部分:作为工业园区物流发展较快的是西湖区,商贸业红红火火的是老城区,行政机关、高新科技企业和高档房地产密集的是新城区,共有四座桥将三块地方连为一体。四座桥中数连接西湖和老城区的石龙南桥最为繁忙。



  在精致的石龙,你可以饮到最正宗的早茶,老城区的街边随便都可以发现一些人头涌动的老牌食肆,这些广式酒楼的接待都很地道,热闹而不杂乱,拥挤而有序。在服务员的带领下,找一张小桌,十几块钱就可以来上“一盅两碟”。“两碟”是指两份酒楼特制的美味小食,大多茶客会选择蒸笼包子、香芋排骨等既有营养又填肚子的实惠货色,就着一盅铁观音或者普洱茶,然后消磨掉一个上午的时光。



  早茶喝毕,可以移步老城区正中心位置的中山公园。全国也不知道有多少个同名同姓的“中山公园”,大抵都是跟那位伟大的革莫道不消魂命先驱有关,石龙的中山公园也不例外。孙中山曾14次来到石龙指挥战斗,郁郁葱葱的大公园内藏着不少革莫道不消魂命遗迹,包括周恩来发表东征演讲的小广场、当地群众纪念抗日战争胜利的凯旋门等。这些记载历史片段的建筑都已经过去多年,成为当地百姓不必言说的心底记忆。



  石龙具有百年历史的老街中山路。路两侧的阁楼常有西洋风格的雕花装饰。



  百年老街显商贾风流



  既然贵为古镇,自然要有够资格的百年老街相陪衬,这就好比名门贵妇身上的传奇挂饰一样,缺少不得。闲逛老城区的时候,可不能错过当地一条有着百年历史的中山路。



  这条建于上世纪初的中山路位于石龙的老城区中心位置,历史上有“东禄元、西禄元、沙边街、三角市、万胜街”等好几个老名字,全长1435米。早在上世纪20年代,中山路就已初具雏形。据介绍,1923年4月,孙中山在石龙中山路设立大本营和行营,指挥讨伐叛军陈炯明。并于同年6月4日,在当时街上的惠育医院(今人民医院)会见石龙各界人士,并合影纪念。后为纪念孙中山,将原东禄元等路改称为中山路。



  石龙中山路的建设,参考了广州上下九路的设计,多是民瑞脑消金兽国建筑。



  中山路街面两侧都是充满南粤风情的骑楼建筑,下面是各类商铺,上面是两三层高的住家,一些阁楼外墙的装饰还保存完好,除了常见的雕花传统装饰外,一些尖顶圆拱门设计颇有西洋格调。马路也一直保持着15米左右的宽度,这种宽阔的设计在当年是很少见的。旧时的中山路上已有邮局,可以通电话,道路两旁安装了电灯,两侧骑楼内藏着500多间大大小小的商铺,车水马龙,商业繁荣,奠定了石龙为当时南粤商贸重镇的地位。



  在中山路还能够从一些较有规模的建筑中寻觅到很多老招牌的身影。如茂华烟铺、王珍金铺、郭忠城金铺等。其中郭忠城金铺还是香港艺人郭富城的祖居。街上的裕荣米机,主供香港、广州的大米。



  著名的土特产有距今150多年的李全和麦芽糖、糖柚皮,是人们赠礼之佳品。用糖浆裹上处理过的柚子皮加工而成的糖柚皮现在还有生产,街头的商店里,或者一些大型超市里都可以买到这种清甜耐嚼的“石龙特产”。



  旧时的名镇大多依水而生,被东江环绕的石龙具备这个先天条件。在以水路运输为主要运输渠道的年代,石龙是东江运输的交通枢纽,控制着大米和木材等主要农产品的流通,其畅通与否曾对整个广东的粮食流通价格起调控作用。很多走水路的商人,途经石龙时正好靠岸歇歇脚,久而久之石龙的商贸气氛也被沉淀得淳厚芳香。



  右图:中山路两侧是充满南粤风情的骑楼建筑。



  龙街龙雕龙船石龙处处龙飞舞



  石龙的名字起源与“龙”有着不解之缘,传说石龙所处的地下有一条红色石脉,形态像龙,故名“石龙”。石龙人酷爱“龙”,石龙的街道,以“龙”命名的数不胜数,如龙魁路、龙床街、龙庆里、龙还里、龙溪里、聚龙里、九龙里、石龙头……源远流长的“龙文化”已成为石龙的一笔历史财富。



  东江流经石龙时,水域变得十分开阔,因此这里有着划龙船赛龙舟的传统。早在清代石龙贵为“广东四大名镇”时,每年农历五月初十,除了本镇西湖、王屋洲、黄家山、蒲溪村的龙舟外,周围乡镇的百姓也会划着龙舟来凑热闹,那时的东江百龙争流,两岸人群熙熙攘攘,江边锣鼓震天。各村庄会挑出年轻力壮的小伙子组成龙舟队,在东江河段上争夺龙魁。



  如今,东莞国际龙舟邀请赛每年的端午节期间都会在石龙镇举行,随着知名度的不断提高,越来越多的国内外众多龙舟好手都赶来参赛。



  除了特定的龙舟节日,石龙人还搞了很多具体的物象来传承“龙文化”,1983年建成的中山公园“双龙璧”上雕刻有两条巨龙,形成双龙戏水的壮观形象。在东江边的金沙湾广场,随处可以看到“龙”,在广场两侧的24面青石墙,共雕刻有神态各异、活灵活现的12幅单龙戏珠图和12幅双龙戏珠图。



  金沙湾广场有一幅高7米、长128米的巨型石雕《石龙古镇》图。该图以明末、清初和民初为背景,重现了当时石龙社会、经济、民俗和南粤商埠重镇的风采,图中有四条龙舟击水竞渡的情景,有市井舞耍巨龙的场面。图左上方雕刻有一条巨龙,图的前面青石围栏雕有57条线条简洁的小龙,上下群龙遥相呼应,十分壮观。



  深圳去石龙怎么走



  去石龙亲身感受这份精致的方法很多,最便捷的出行方案有两条。



  靠近罗湖的朋友可以直接去罗湖火车站搭乘火车,广深线上的高速列车十分方便。途中停靠石龙站的列车最早的是清晨6时25分,最晚是晚上9时55分。大约隔半小时就有一趟,一天下来有25趟车。不仅车次多,而且又快又稳当,背个小旅行袋,买上一张45元的北行车票,大约50分钟就可以到达石龙站,出了火车站大门就是石龙老城区,整个旅程只用花上看完一本杂志、欣赏完一段风景、想完一段心事的时间。



  靠近福田一带的朋友则建议驾车从梅林关驶上梅观高速,然后沿着莞深高速一直往前,中间会经过大坪(原塘厦)、黄江、大朗、石大路、东莞市区等几个出口,再往前一个出口就是石龙出口了。整个车程1个小时左右,单程路费不用40元。不过从石龙方向出口驶下高速后,还要顺着莞龙路上的路标往前行10分钟,才算到达石龙地界。



  石龙小吃名不虚传



  如果想吃当地风味,你不妨将肚皮瘪到华灯初上的时候,石龙的大街小巷就会飘起很多引出你馋虫的香气。



  这个时候,各种风味的大排档都会开档,简直是美食如云,海带卷、烤红薯、麻辣烫、蛋炒面、烧烤鱼虾、炭烧生蚝、老鸭粥、茅根粥……在老城区的清平路、东风路一带,这种市井风味十足的摊档十分常见,一般会经营到凌晨三四点才收摊。其中在东风路上的炒田螺尤其有名,很多东莞市区、惠州博佳节又重阳罗一带的人经常半夜三更跑到石龙就为了在街头的夜风中,有滋有味地磕上几颗热乎乎的炒田螺。



  到“鸣凤在竹”巷选顶竹帽



  穿过中山路的骑楼,再往前紧邻着的一条百花北路,两条马路交汇的拐角处,藏着一条更古老的小巷,里面专卖各式竹器,小巷也被约定俗成地叫成“竹器街”,至今已有400多年的历史了。你可以在穿越这条全长132米,仅宽3米窄巷的同时,欣赏到各种巧夺天工的手编竹器,“竹器街”原名“鸣凤里”,以前这条街上有很多行业,但是都做不起来,到最后就剩下做竹器的了。当地人套用《千字文》里的一句古话“鸣凤在竹”,认为只有在这里做竹器生意才能兴旺,于是干脆将原来的名字改成了“竹器街”。



  竹器街原有30多家店铺,卖的竹器品种也很丰富,有竹梯、竹椅、竹箩、竹篮、渔具等家用、农用竹器产品。因为做工精细,坚固耐用而闻名于周边地方,曾是东莞、增城、博佳节又重阳罗一带销售竹器产品最旺的地方。绝对值得你买一些回去作纪念。



  走在这条有趣的老街上,你会时常看到编织工匠或者店铺老板在精心编织各种竹器,手指翻飞间,各种竹条变成了竹器的“骨架皮肤”。很多师傅选择投身这一行,除了职业爱好,更多的是为了守住这个东莞的传统工艺和风俗。他们带着对竹器的复杂感情,在一方小小门面背后艰难地守望着这个古老的传统产业。



  尽管与全盛时期相比,如今的竹器街安静了很多,再加上现代化生产线的冲击,生意也淡了不少,但小巷内仍时常可以碰到不少从周边镇区慕名跑来采购竹器的商人。一条竹器街走下来,让人不得不由衷地感谢当地百姓用自己勤劳的双手将古镇原有的文化气息默默传承下来的耐性。



  举重之乡全国著名



  第一次走进石龙老城区的人,一定不会忘记矗立在镇中心位置的举重纪念铜像。这座落成于1985年的塑像是石龙“举重之乡”的一个标志。



  几十年来,石龙培养出了新中国第一个破世界纪录、第一个获得奥林匹克银质勋章的陈镜开;第一个为中国在奥运会上夺得奥运举重金牌的曾国强;享誉世界举坛四破纪录的叶浩波、三破纪录的陈满林。至今,石龙籍运动员共有19人次打破举重世界纪录,打破世界举重青年纪录8人次,夺得世界大赛金牌22枚,获世界冠军称号29人次。如今,石龙镇内还有一所专门的举重学校,是广东省举重后备人才和全国高水平后备人才训练基地。



  今年6月7日,全国首个以“举重”为主题的博物馆,在筹办了三年后顺利开馆。



  图为地处东江下游的石龙镇面积只有10.38平方公里,可谓是广东最小的镇。但它却拥有900多年历史,是中国近代历史上与广州、佛山、陈村齐名的广东四大名镇之一。



  图为高7米、长128米的巨型石雕《石龙古镇》。



  图为从东江边看江对岸的石龙住宅小区。



  图为仍有部分石龙人以打鱼为生。



  作者:深圳商报记者王海荣/文深圳商报记者薛云麾/图

[转]东莞房地产发展现状与方向

Posted By shilongtown on 2006-12-11

      近年来,东莞的商业地产出现了一个小高潮,一下子涌现出了许多大盘,竞争日益加剧,如何做好做旺商业地产项目是摆在每个发展商面前的重大课题,为此本报记者特走访了著名策划师、房地产专家周帆先生,周帆先生从商业盘、住宅盘和整体格局上谈出了许多宝贵意见,请看——

 

      系列之一:

东莞商业地产发展方向

      周帆说,从海言创新公司在全国各地的操盘经验来看,凡不按商业规律办事的商业楼盘,最终都会陷入这样那样的泥坑、落入这样那样的陷阱。北方某地级市要在郊区搞一个号称“北方最大的商贸物流批发基地”,划地5000亩,首期500亩由于当地缺乏产业支撑,结果招商困难重重,最后只好借助政府力量,把本市现有成熟的市场的商户吸纳过来,搞得怨声载道,商户意见非常大。

东莞是国际制造业名城,有人戏言,不管你在世界任何地方下单,都将在东莞制造。以制造业为特色的区域经济竞争优势为东莞商业地产提供了强有力的支撑。具体到商业地产的发展上,结合国内国际经验,周帆先生凭着其丰富的经验及专业能力,给东莞商业地产进行一次全方位把脉,认为东莞商业盘存在如下不足:

      一、东莞商业盘存在的四大问题

      1、乱贴标签,乱玩概念,主题与定位混淆

      商业楼盘要贴标签、玩概念,但不能“乱贴乱玩”。最典型的标签就是“国际”,目前东莞许多商业楼盘都贴上了“国际”标签,玩起了“综合”概念。什么才叫“国际”?相信那些贴上“国际”标签的开发商自己也给不出一个清晰的答案。本土的算不算“国际”,许多本土的东西,做得好的也是国际的。“综合”是什么?“综合”并不等同于什么都有,更不等于放弃个性,做“综合”的同时,要突出自己的特色,否则“综合”就成了“模糊”。实际上“综合”并不是概念,最多只是一种量化的词。如果一定要强调“综合”,就要做到“面面俱全,重点突出”。但是在东莞贴上“国际”标签和打出“综合”概念的商业盘,实际上都很空泛,只是一种口号,没有实际意义,以务实而著称的东莞消费者是不会买账的。

      特别是有些楼盘,将“国际”当成开发主题,这更是一种错误,“国际”不是主题,它只是一种定位,是给楼盘确定一种身份和地位。而概念则是贯穿开发与营销的主题,是楼盘的精神和思想。严格说来,东莞的商业盘大都缺乏概念(主题),在这方面做得比较好的是华南MALL,在国内首次直接成功地引入了MALL概念,并将MALL概念贯穿到开发与营销中去了。房地产是个同质化现象很严重的特殊产业,如果不在概念上做文章,就无法跳出来,自然就无法引起公众的注意力,概念就是竞争力,是区别于其它楼盘的明显标志。

 

      2、撞车、克隆现象严重

      撞车是大家千军万马都过一座桥的缘故。由于大家都看好某些经营项目,就都往一条道上挤,这是直接造成东莞商业盘“千人一面,了无特色”的原因。比如有人喊出了“国际”口号,其它楼盘就也跟着打出“国际”的旗号,似乎不“国际”一下,就落伍了。比如中央商务区的某楼盘冠出“国际商业”模式,东莞西部的某楼盘则号称“全球商业”模式,像这种情况,自然就缺乏个性特色。有人就说过这么一句话,走进东莞,满世界都是“国际”,什么国际商业、国际公馆、国际会展、国际影城等等遍地开花。东莞的商业,要想做强做大做旺,就必须要根据自身情况,拿出有别于其它楼盘的东西来,否则就只能拼个你死我活。

      3、定位过高

      大都在走高档化路线,比如动不动就以“国际”来定位。似乎越高档越好。定位不是要高而是要准,有个故事就是很好的佐证:明朝大谋略家刘基在其著作《郁离子》中写了三个经商故事,一个商人专门经营高质量商品,每种产品质量都过硬,而且恪守商业道德,可经营收益甚小,举步维艰。一个商人经营高中低三种档次商品,满足了不同顾客的不同需要,同样也恪守商业道德,可生意也做不开。另一个商人专门经营价廉物美的低档商品,却顾客盈门,生意十分红火。原因何在?第三个商人就明白一个很浅显的道理:卖的商品,不是最好的,而是最需要的。

      东莞是个靠三来一补发展起来的城市,人口的整体素质不能与广州、深圳相比,外来白领真正能消费“国际”级品牌的人不多,东莞本地人有钱,但是东莞人的一个共同特征是很现实,对那些华而不实的东西不接受,对于有钱的人来说,真正要高消费,他们往往选择到广州、深圳这样的大城市去。比如要买一件上万元的服装,恐怕他们都会去大城市,而不会在东莞本地消费。从招商的角度来看,东莞是个小城市,许多国际商业巨头也很难看中东莞,对于一个定位高的商业楼盘来说,如果没有一家国际级的商业巨头进驻,经营上就会陷入困境。所以定位太高,不切合东莞特点,结果就会走入曲高和寡的艰难境地。

      4、“仓库现象”严重,将配套产业化

      东莞商业楼盘的另一个明显不足,就是像一个仓库或者说是百货店,里面什么都有,打开“仓库”大门,里面装满了步行街、写字楼、商场、酒店、公寓、娱乐城等等之类的东西,乍一看,似乎是好事,什么都有,可就是没有特色、专业(竞争力)。

      本来,开发商的出发点是好的,配套多元化,可是却一不小心将配套产业化了,把原本只是作为配套设施来开发的转作为重要产业,模糊了原本比较清晰的个性。比如酒店,原本是作为商业楼盘的一种配套设施,可是东莞的几大商业楼盘都将酒店作为产业来开发了,并且大都是星级酒店,大家都知道,东莞已经是全国星级酒店最密集的城市,且许多酒店房价不高但空房率却高企,面对这种现象,东莞商业盘的开发商不但没有清醒,反而以自己的楼盘中有星级酒店为荣。我在与东莞一个商业楼盘老总聊天时,我问他,你的楼盘有什么特色?他回答说:“高档,我们楼盘里面有五星级的酒店。”根据我的了解,东莞大盘有二多:酒店多,写字楼多。几乎稍大点的楼盘,都有酒店和写字楼,并且都是高级别的。像第一国际、星河传说、皇城广场、华南MALL等都无一例外地建有星级酒店或甲级写字楼。东莞这个弹丸之地,能否消化如此庞大的酒店和写字楼是值得东莞商业盘开发商深思的问题。

     

     二、东莞商业楼盘未来发展的四点思考

     根据前面提出的几大问题及东莞本地的情况,周帆针对东莞楼盘的现状,为东莞商业楼盘的发展开出了一张“处方”,认为东莞商业楼盘的发展应该把握好以下几个环节:

      1、分工要明确,合理调控

      商业要有商业的格局,而这种格局来自于两方面:一是政府的战略调控,一是开发商为适应市场而做出的自行调节。在这方面,东莞明显做得不足,政府未能在宏观上进行合理调控,比如在审批方面就可以把关,避免重复建设。而开发商也可以自行调控,所谓自行调控,就是不要“跟风”,比如“第一国际”已经开发了一个以商业为主导,且商业是以会展为特色的商业,兼有酒店和写字楼的楼盘,那么你就不要再往这条道上走,也开发与其相类似的楼盘,而要找出一条新的道路来。

      商业的发展,关键要形成自己的独特风格,要分工明确,不能雷同。分工明确才能各司其职、各得其所,才能达到共赢的目的和百花齐放春满园的效果。分工与协作才是做旺商业盘的捷径。为什么要分工?这里讲个比喻,拿人来说,比如一个人既喜欢音乐又喜欢打球还喜欢旅游,如果不分工,就会出现大家都去开发音乐器材或者制造运动商品或者都去做旅游,都去做同一项工作,都去满足人的某一方面需求,结果就是大家拼得你死我活,到头来,每个人分到手里的蛋糕都只有一小块。但是,如果进行分工,你去开发音乐器材,他去建造体育场馆,我则开发旅游资源,既避免了和其它楼盘正面交锋,又开发了新的市场,等于变竞争为相互协作,大家就都能赚个盆满钵满。

      2、要引入现代竞争机制

      现代商业的竞争,并不是与对手的竞争,而是开创新局面的竞争。与其竞争市场,不如创造市场。这也是一个城市发展的不竭源泉。前面讲的分工,实际上就是创造新市场,如果没有分工,那就只能瓜分市场。合理分工可以在竞争中把握平衡,以达到协调发展的良好局面。

      3、该缺的要缺,合理残废就是竞争力

      商业要在“专”字上做文章,该有的要有,但是该缺的要缺,不能追求小而全,小而全是“山头”模式,商业就是商业,而不是城市,需要什么都有,一个人如果什么都会,就等于什么都不会,打个比方吧,浪漫是法莫道不消魂国的特点,活力热情是美国的特点,假如在世界各地都能找到浪漫的法莫道不消魂国缩影、热情而有活力的美国影子,那就世界大同了。做商业楼盘不能像画油画一样,每个角落、方方面面都要照顾到,而应该像画国画一样,该留白的地方留白,该浓墨重彩的地方就浓墨重彩。

之所以“该缺的要缺”,目的就是突显商业楼盘的个性,有了个性就有了与众不同的亮点,个性具有吸纳性和包容性。个性就是竞争力。

      一个商业盘,什么都要做,其结果是重复建设、资源浪费,大家都往一条道上走,就什么风景也看不到,什么东西也得不到。合理的残废就是竞争力。比如,东莞许多楼盘就开发了星级酒店,有些楼盘旁边就有五星级酒店,你再开发一个五星级酒店很明显就是重复建设,花了钱却不讨好。

但是,作为商业楼盘来说,功能要尽量多样化,而功能的多样化,是配套的多样化,是照顾消费者的多元需求,更不等于什么都要有。

      4、跳出东莞看东莞

      现代商业经济是分工合作的互利型经济,在东莞做商业地产,要跳出东莞看东莞,从华南经济圈的整体分工合作上来衡量一个商业地产项目的竞争优势。否则,将造成巨大的资源浪费,带来巨大的投资风险。要符合东莞的区域特色,东莞是个地级城市,不能与广州、北京、上海这种一流大城市相比,其辐射范围和辐射力量有限,不适宜建全国性的大型商业楼盘。理由很简单,仅东莞的消费容量和消费力难以容纳全国性或者面向大区域性的商业楼盘。

      (文/许玉东 陈海军 李盛昌)

 

      附:作者周帆简介

      周帆,原名:周启宽,著名策划师、房地产专家、企业家、营销专家、作家。系广东工业大学房地产学会高级专家顾问、广东省企业家协会理事、广东营销学会理事、中国房地产策划网总顾问、明星楼盘评选模式创始人、购房俱乐部模式创始人、购房直通车模式创始人、房地产先租后买营销模式创始人。先后担任五家集团公司总裁、副总裁和总经理职务,曾任《南方日报•南方楼市》主编、《房地产导刊》执行总编辑、广东南方电视台“南方楼市电视杂志”主编,成功主持过数十家大中型企业管理模式设计、全程营销策划。在全国做了60多场培训和演讲,现任广州市海言创新企业顾问有限公司总裁。

      出版书目有:《总经理诡计》、《当代房地产策划方案解读》、《当代房地产营销图表大全》、《售楼经理手册》、《售楼人手册》、《当代房地产设计艺术解读》等20余部著作,另多部著作正在编写中。其中多部书被列入畅销书榜,并高居榜首。

      最近周帆正介入世纪城及其他几家大型楼盘的策划,将把他的先进理念带入到东莞房地产的运作中来。

[原]华南MALL面临被收购 东莞商业地产如履薄冰

Posted By shilongtown on 2006-12-07

华南MALL曾有“世界最大的购物公园”之称,规模与北京金源MALL平分秋色。继8月份铜锣湾百货全面撤出华南MALL后,其间又盛传中华百货即将撤离第一国际。作为东莞首个超大规模的体验式购物公园,华南MALL从项目定位到发展阶段,外界人士对其颇有争议。

铜锣湾百货撤出其间,为了处理它的善后事宜,华南MALL投资发展有限公司赔付巨资给铜锣湾百货商户,据说这笔数目有几千万元。华南MALL自2005年5月1日正式营业至今,投入运营过的主力店有铜锣湾百货、阿玛百货、麦德龙、百安居、欢乐天地、BBC的天线宝宝等。目前除儿童游乐项目、百安居、麦德龙尚在经营之外,其他主力品牌基本已经撤场或已计划搁浅,商铺空置率高达近七成。

华南MALL十月以来发生的收购战中,传言收购方有北大方正、北大资源集团。据《南方都市报》记者报道,北大资源插手华南MAL项目的可能性最大。甚至有迹象显示,北大资源集团已注资盘活该项目。华南MALL开发之初,中国农业银行东莞分行曾向华南MALL授信用15亿元,以支持华南MALL项目的进一步建设。另据《新浪科技》报道,三元盈晖前任副总裁童锐介绍,华南MALL的资金来自三个渠道:一是利用公司自有的10亿元资金,当时使用土地已用去5.1个亿,剩下4个多亿将用于后续开发经营;二是农业银行东莞分行已为华南MALL提供了10亿元的授信额度;三是预售华南MALL 12%的商铺,以回笼资金。

又据媒体报道,今年10月份,东莞华南MALL投资方东莞三元盈晖投资发展有限公司以20亿元的价格向北大方正集团出让控股权。后来北大方正否认这一事实,直到最近,北大资源浮出水面,恐怕收购一事水到渠成了吧。

开发MALL,而且是超大型的MALL,我们不得不关注它的融资途径。不论华南MALL是处于培育期,还是发展期,没有强大的资金链条是不行的。商业地产回报期长,融资能力就变得相当重要。购物公园要做得专业化、主题化。靠出卖商铺来回笼资金会使MALL陷入低水平的复制,定位过大又会带来专业化程度的缺陷。商业地产靠银行贷款这单一渠道是比较危险的,央行的政策正抑制房地产投资过热,商业地产也在控制范围之内。华南MALL也不可能靠自己的资金去发展,风险太大,谁能保证,项目就可以收到预期的效果。华南MALL应及早引资,引入海外资金或信托投资基金,又或者上市,以股份制来募集资金。

假如北大资源接手华南MALL,华南MALL的控股权最终花落谁家,买断华南MALL作价多少,一切都在迷雾之中。可以肯定的是,这个烫手的山芋,谁接都不能好受。东莞不是广州、深圳,商业地产自有其一套发展模式,它没有城市中心,因为每个镇都差不多可以成为中心。万江可以辐射哪个镇区,目前仍然很难说。以东莞人的性格,自然是不甘落后,镇区各自有自己的商业地产。华南MALL地段也算不上最佳,周围有一个汽车总站,有国道线。作为一个要做世界上最大的MALL发展商来说,有没有考虑到东莞实际的情况,定位过大、主题不鲜明、地段不佳是不是一大致命伤。

万江只是东莞的一个街道办,它从来不是东莞的商业中心。就目前来看,商业地产发展潜力大的镇也算不上万江,只能是东城、南城、虎门、厚街、长安,哪一个不比万江强。另外,镇区商业地产发展势头良好,成井喷增长之势。这些都会对不成熟的华南MALL构成潜在的威胁,特别是主题还不够鲜明,发展势头较预期低的华南MALL。

一个成熟的MALL应该是,开发商可以得到长期物业的收入,进驻的商户生意蒸蒸日上,达到双赢的局面。但就目前来看,华南MALL已想从中套现资金,这是MALL发展的大忌。物业发展得好,回报是必然的。看来,华南MALL还有好长一段路要走,其中怎样稳固商户的信心,以及面对东城、南城商圈的挑战,这些都是非常现实的。

因此,决定华南MALL的生死取决于资金实力雄厚与否。市场也需要一段时间的培育期,引进战略投资者也是明智的。看投资者能否坚持到最后,华南MALL就能生存到最后。当主题够鲜明,专业化程度够高时,我想,不用再打广告,商户自愿会进驻。拭目以待吧。

东莞商业地产正值发展之势,华南MALL只是一个其中典型的案例,相信不会打击投资者的信心。但无论如何,东莞这个市场有其特殊性,任何简单靠做大声势赢得市场都是不可能的。

[原]东莞商业地产成井喷增长之势

Posted By shilongtown on 2006-12-01

小小的石龙镇布阵了10个超级市场,旧城区是商家必争之地。几年后,石龙轻轨中心站在西湖的布局,东莞市行政规划调整,石龙火车站的搬迁,都使西湖成为周边镇区的商贸中心。
石龙现在的商业地产有饱和之势,未开发的处半夜凉初透女地新城区,短短几年,房地产项目发展较预期理想,开发的聚龙湾、世界滨江等销售势头良好,甚至抢购一空。但新城区商业地产仍然发展不起来,一是因为人流不够;一是地短不佳,集中表现为交通十分不方便。而西湖区,莞龙路上连莞深高速、东江大道,以后高速铁路到广州、深圳的时间缩短为28分钟、30分钟。地段决定投资价值。而目前正看到,有地产发展商已经在金凯悦酒店正对面发展房地产项目,而且是当地有实力的民营企业。
邻近的茶山镇,近年来,商业地产建设一浪高过一浪,超市越开越多,现在规划的大型商业中心,有赶超石龙的趋势。茶山的项目都是靠近莞龙路,甚至邻近西湖,说明这一板块是众多商家看好的地方。
商业地产正进入井喷发展之势,东城板块发展比较成熟,南城拼命开发,万江优势不明显。目前来看,大城区,只有东城区的商业地产发展成功。|“雷声大,雨点小”的万江某MALL,初期发展理想,后期商家纷纷抱怨万分,定位过大,收场难以预料。
镇区的商业地产,特别是中心镇,各路地产商争先开发。松山湖区吸引了深圳有实力的地产商,但投资回报仍然扑塑迷离。可以肯定的是,东莞市政府是高度重视松山湖地区的,长线投资仍然看好。
二线镇区亟待发展商业,一线镇区竞争激烈。所以,早期进入二线镇区,赚钱就来得快,当然要见好就收。
象东城的世博广场,店铺已炒得火热,如果认准一个好项目,再转手给其他生意人,从中可以捞取一笔。
东莞的工业原始积累雄厚,已进入商业发展阶段,高端服务业也很早介入。可以预测,未来几年,商业地产仍然是东莞各镇区争先发展的项目。

[原]在东莞做生意

Posted By shilongtown on 2006-11-27

明年就要毕业了,这次回来正是为工作操心。
18号参加了宏远酒店的招聘会,应聘了《信息时报》的产经记者,结果无功而返。虽然自己读的是英语专业,但发觉自己对记者更有兴趣。做记者可以接触到不同的人物,下至平民百姓,上至高半夜凉初透官领佳节又重阳导。那天我应聘产经记者时,该报要求的是新闻媒体专业,我仍然果断地投了简历。产经记者采访的都是房地产发展商,经济分析人士。而我恰好对这方面十分感兴趣。但可惜的是,该报还是舍我而去,真可惜。
总觉得东莞的报纸最会吹水,以为我们东莞人民知识低下,特别是关于地产的报道。有些记者也缺乏一些常识,明明某个地产项目在东莞市民看来是没有多少前途的,他却吹得天花乱坠。吹也吹得高明一些吧,为什么不实地考察一下呢。难道收了钱就要做违心的报道。
东莞的地产发展迅猛,市场供求旺盛,这是好事。但同时也要看到,一些结构性的雷同和恶性竞争将是发展的大岂。房地产市场急需整顿。
在东莞,我不想默默无闻。你说我自命不凡也好,你说我自负也好。过多五年,我想在东莞做生意,挣点钱买BMW,买毫宅,过一个舒适的生活。我想在公司做是不可能实现这个梦想的。实现这个梦想的途径也只有下面三种:一是中了彩票;二是做违法的勾当;三做正当生意。公司做,像我刚毕业的学生,一个月也只有二三千块,工作得好,加薪到五六千一个月,已经是最高上限了。除了日常开支,想开好点的BMW也很难。工作五年后,有点积蓄,可以拿钱去市场上毫搏一下。以东莞现在发展的速度,五年后的生意还是理想的,赌一把也无妨。
应届毕业生不适宜做生意,一无经验,一无资金。但决定好了,就要敢去拼搏。生意场上,哪个不是从小做大,从大做强的。有一定的规模就会考虑创立自己的品牌。这个,国美公司就是最好的借鉴。
东莞是最适宜创业的地方,因为它是新兴的市场,各项各业百花齐放,市场可开发的空间巨大。
东莞暴发户十分多,街上随处可见BENS,他们穿着随便,用的东西却是价值不菲。东莞可供富人消费的场所也比较少,通常局限于高级酒店、高尔夫场所。这一行业,在我看来,是值得开拓的市场。高级交友场所,高级度假村,高档消费中心等等。定位正确将会带来滚滚财源。学一下上海、北京吧。东莞人是具备消费能力的。
始终觉得,东莞的钱到处都是,能抓到多少,取决于你的勇气和能力。我坦诚地说,真的很需要钱。不想坐那令人头痛的公交车,不想坐在公交车上想,为什么我还是坐公交车。晚上,来来往往的车辆在我楼下猛按喇叭,声声刺耳。东莞的私家车太多了,多得令东莞成为一个大城市。
有钱人不忌讳买多一部车,把东莞大道塞满,把道路占尽。那些在东莞发达富裕的人们,他们总是忘不了自己当时的困窘。现在富有了,就要拿出来晒下命,很正常的心理。
不习惯于平凡,现在却摆脱不了,相信,留住青山在,不怕没柴烧。

[原]东莞的文化市场有待开发

Posted By shilongtown on 2006-11-25

朋友在莞城某琴行工作,据他介绍,东莞的琴行业整体素质不高,会调琴的技术人员需求旺盛.东莞的文化市场急需完善,发展潜力不可小觑.
他一天的工作就是帮人调一下钢琴,收费大致是80元一次.随着东莞人民生活水平的提高,对子女的教育投资越来越大.过去十分重视成绩的家长,现在反过来重视子女全面的发展.子女不能输在起跑线上.于是,对很多家长来说,竭尽全力为子女各方面的发展做好准备,就成了现实问题了.让子女早一点进书法班、钢琴班、小提琴班等等,家长们都有此想法。文化消费已成为高收入家庭消费的一部分,文化市场开发进入发展期。
当前,东莞的琴行业发展不尽人意。镇区市场远远没有达到饱和状态。像石龙镇,旧城区的文化市场如果发展得好,就很容易从中赚取一笔。
广州在文化市场开发方面已经走在前面,东莞却有更大的商机。
相信抓住机会的人定会成功。